seanjay32321

　　限購鬆綁，你看見了政策放鬆，卻早已被人扣住了命門　　

　　來源：90度地產　央吉 

　　正所謂，無博弈不樓市。

　　2017年，布政施政的決策層幾乎唱了全年的獨角戲，樓市表面平靜一潭死水，實則暗流洶湧，各方都在積蓄力量。2018年伊始，蘭州就扔出了「放鬆限購」的政策投石問路，地方政府的博弈再次上演。

　　不過，你看見了開頭，卻很難猜得出結尾。蘭州「以限售換限購」看上去是一次「以退為進」的勝利，但你又怎麼知道，這場勝利是否又是一次「以退為進」的開始？

　　2018，中國樓市的政策格局究竟如何變化？

　　01

　　蘭州的勝利可以說算是一次高質量的「政策博弈」。

　　這個偏安於西部一隅的弱二線城市以三年限售為「代價」，換取了遠郊區取消限購和城區限購放鬆。看上去有緊有松，尋求平衡；但實際上，一松一緊之間，別有玄機。

　　限售的都是老城區，解禁限購的則是活力新區。從交易端來說，政策調整后，預計蘭州房屋買賣交易量顯然會有所提高。這是權衡取捨之後得出的精準結果，而這樣的計算也絕不是一朝一夕的簡單推演。

　　根據90度獲得的消息，蘭州的這一政策醞釀多時，經過反覆研討論證，2017年底就已成形，出台時間慎之又慎，最終定於1月初出台，當地也動了好一番心思：放在18年初出台顯得不那麼急躁，而新年伊始又是地方放鬆限購的頭一份，這本身就有「新政首發、探路市場」的深意，因此一定會得到暫時性的「放行」。

　　實際上，90度從多個渠道獲得的消息顯示，蘭州的政策在出台之前就已經向上做過通報。這從這一政策出台之後新華社的反應就可以窺得一絲端倪。蘭州新政發佈的第二天，新華社發文表示，「購買首套房的條件適度放寬，這些家庭實現購買首套房的住房夢想，會更加便利。」

　　這意味著，以新華社為代表的官方媒體對蘭州出台的鬆綁限購政策持肯定態度，並給予了正面解讀。高雄機車借款而這一態度背後釋放的政策信號，不言自明。

　　02

　　沒錯，這是個好消息。

　　這一政策之後，能順利獲得「放行」的同類政策還有一籮筐，這也會成為2018年樓市的好消息。

　　比如立馬跟風的廈門提出將鼓勵改善住房、天津實行引人才租房落戶、青島全面放開城鎮落戶限制，等等。最近一段時間內，這樣的消息將越來越多，且各地放鬆政策的維度和深度也會越來越多樣，為的還是不斷試探政策底線。

　　你甚至可以將這解讀為「樓市調控出現政策轉機」都不算太過分，90度了解到的新一年政策走勢，在大的步調上就是「房住不炒」細化落地，行政干預的成色在部分城市將出現減弱的趨勢。

　　一方面，「房住不炒」就是「鼓勵住、限制炒」，因此在剛需和改善的需求端勢必會有所放鬆。另一方面，顯然，所謂「部分城市」還是不包括一線城市、熱點二線城市及周邊區域，這些區域在政策層面的放鬆則需要靜待時日，只有當像蘭州這樣的「探路者」不斷增加、且市場仍能保持穩定后，這些重點區域才有的可能獲得部分釋放。

　　畢竟「差別化調控」、「因區施政」的提法是今年中央經濟工作會議上著重強調的。而「差別化調控」也必須要有一條「紅線」，紅線之上的要繼續收緊，紅線之下的則需要放鬆。

　　但紅線到底是什麼？新華社給出了一個參考答案，「蘭州市2017年全面房屋成交量約為700萬平方米左右，較上一年度同比下降20%以上。」對於這個20%的標準，各地雖不盡相同，但相差也不會太離譜。

　　實際上，過了這條紅線，市場已經開始有所反應，購房的潛在需求已經蠢蠢欲動。就在2017年年底，90度在蘭州的幾個朋友中已經有兩個開始著手看房，一個是剛需買房，一個是賣一買一的改善置換。而同樣的情況實則在各地也已出現，廣州、北京、天津等地成交量上漲的新聞已開始見諸報端。

　　03

　　最後要說的，仍然是「但是」。

　　政策端走出「放鬆」的美麗曲線，成交及房價能否實現V形反轉？我能否坦然走上買房之路？不好意思，答案顯然是「不能」。

　　為什麼？因為你的「命門」早就握在人家手裡了。「命門」在哪兒？就在你的錢包里。別說你不差錢，土豪請直接聯繫我們買房。

　　目前困擾自住需求購房的最大因素是什麼？是利率。

　　以北京為例，目前購買首套房的貸款利率已經是基準利率上浮5-15%，購買二套房的貸款利率則上升至20-30%，與2016年早期還有9折利率相比，利率上漲的幅度不是一點半點。這樣的利率確實讓購房者有點望而卻步。

　　2018年的癥結，除了貨幣政策將比2017年更緊之外，更為要緊的變數在於全球加息周期下的央行跟進。從種種跡象上可以看出，美聯儲持續加息，已經讓央媽感到壓力山大。2018年的加息是大概率事件。

　　為此，央行已經開始「放風」。1月7日，中國日報報導，央行研究局副局長紀敏稱，自去年以來工業產品價格和企業利潤不斷提升，短期內中國存在著加息空間。在對利率做出調整前，通脹和匯率將被計入考慮因素。

　　因此，在銀根將繼續收緊的語境下，再回頭看限購政策的放鬆，實際上，這無疑也是中央層面給出的「平衡術」。畢竟，中央對房地產的調控目標仍然是保持穩定。

　　此外，90度在之前《從「茅房泡沫」看明年房價會不會降？》的文章中已經提到，2018年房地產稅進入立法程序也是大概率事件。目前，關於此事的進展是，之前的內部博弈已經理清，對房地產稅的徵收辦法中央層面已經達成一致，2018年兩會就會有所體現。

高雄機車借款　　所以說，不要輕易相信政策放鬆就是最大的利好，往往「殺招」就在「賣個破綻」之後。